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En Espagne, le boom des prêts interminables

Les aspirants à la propriété s'endettent désormais sur cinquante ans.
En Espagne, le boom des prêts interminables
REUTERS
Par François MUSSEAU
QUOTIDIEN : Mardi 1er août 2006 - 06:00
Madrid de notre correspondant
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Jaime Blanco a fait ses calculs. Ce jeune graphiste madrilène aura fini de payer son appartement... en 2056. Il aura alors 78 ans. «Un demi-siècle de remboursement, cela peut paraître délirant, mais, si je voulais un appartement à moi, je n'avais pas le choix.» Son appartement : un trois pièces de 85 mètres carrés, confortable mais loin d'être luxueux, à Majadahonda, une bourgade cotée à l'ouest de Madrid. Jaime Blanco gagne 1 200 euros nets par mois. Il appartient à ce qu'on dénomme en Espagne la generación de los mileuristas, la génération des 25-35 ans, la plus diplômée qu'a jamais connue le pays, mais qui émarge à environ 1 000 euros. Sur trente ans, il aurait remboursé 810 euros mensuels : impossible. Sur un demi-siècle, le paiement mensuel tombe à 620 euros. «Je n'ai pas hésité, dit Jaime. Je sais bien que je suis pieds et poings liés avec ma banque pendant très longtemps. Mais, au moins, je suis propriétaire, j'ai un patrimoine.»
Le remboursement d'un prêt immobilier sur plus de quarante ans illustre un phénomène grandissant, objet d'inquiétude de la Banque d'Espagne. Ils sont de plus en plus nombreux, en effet, à s'endetter jusqu'à un âge avancé. Et, loin de freiner cette tendance, les banques l'encouragent et ne posent qu'une seule condition : avoir moins de 35 ans. Depuis 2002, les grandes banques du pays, la Caixa, le Santander ou la Caja Madrid, accordent des prêts immobiliers sur quarante ans, souvent sans exiger le moindre apport.
Obsession. Depuis l'an dernier, la banque de Viscaye BBK a repoussé les limites avec des prêts sur un demi-siècle. C'est l'ère des hipotecas interminables, des prêts interminables soumis aux aléas des taux d'intérêt. «Jusqu'où cette folie ira-t-elle ?» s'interrogeait la semaine dernière le quotidien économique Cinco Días. Et d'augurer, sans rire, que la prochaine étape sera celle des prêts illimités qui se transmettent d'une génération sur l'autre.
Ces pratiques inquiétantes s'expliquent avant tout par la conjoncture espagnole. Depuis 1998, l'immobilier a connu un bond fulgurant, d'environ 150 %. Et, en dépit des alertes des experts sur une possible bulle, la hausse se poursuit : + 12,8 % lors de ce semestre, par rapport à 2005. Le ladrillo (la brique) est plus que jamais perçu comme une valeur refuge, même si, à en croire l'Association hypothécaire espagnole, les prix de l'immobilier espagnol sont surévalués d'environ 25 %. Sans compter que, dans ce pays latin où le parc locatif atteint tout juste 15 %, un logement en propriété confère un statut social relevant, ici, de l'obsession. Il faut donc acheter, coûte que coûte. L'ennui, c'est que les prix, plutôt bas il y a une décennie, se rapprochent aujourd'hui de ceux du marché français ; et que les salaires, eux, sont parmi les plus bas de l'Union européenne.
Conséquence : le jeune Espagnol reste de plus en plus longtemps chez ses parents (un tiers des 30-35 ans vit au bercail), et le grand saut vers l'émancipation lui donne sacrément le vertige, car il lui faudra se serrer la ceinture.
Selon la Banque d'Espagne, les foyers consacrent en moyenne 45 % de leur salaire mensuel au remboursement du prêt immobilier, et 55 % dans la région de Madrid. Pas étonnant, dans ces conditions, que l'épargne espagnole soit très faible, et que l'endettement des familles ait battu un nouveau record en 2005 : 674 milliards d'euros, soit 13,4 % de hausse annuelle et l'équivalent de 76 % du PIB ! De quoi plomber, à court ou moyen terme, a averti la Banque d'Espagne, la forte consommation des ménages, qui constitue, avec la construction, le principal pilier de l'économie nationale.
Client captif. Quelle solution, alors ? Pour éviter d'avoir le couteau sous la gorge, on préfère donc étirer la durée des mensualités, sur dix ou vingt ans de plus. Les banques, elles, qui s'estiment à l'abri de ce gouffre financier, se frottent les mains. Avec des hipotecas interminables, le client est plus captif que jamais. Pendant un demi-siècle, il n'ira pas chez le concurrent et aura tendance à regrouper le paiement automatique de ses factures dans la même agence. «D'autant, dit un banquier, que plus la durée du remboursement est longue, plus le coût total est élevé. Au bout de cinquante ans, un appartement acheté 170 000 euros aura réellement coûté 393 000 euros, avec les intérêts.» Casse-tête supplémentaire : en Espagne, la quasi-totalité des logements sont vendus à taux variable (contre un tiers dans la zone euro). Cette année, les ménages espagnols devront ainsi débourser 680 euros supplémentaires. Dans un pays où deux familles sur trois parviennent avec difficulté en fin de mois, la danse des taux d'intérêt risque d'avoir d'ici peu des effets dévastateurs.

Le problème, c'est que pour être propriétaire, il faut quand même pas mal de thunes, surtout en ce moment. Donc en attendant, tu économises, et tu restes en location. Sauf qu'en location, tu te fais arnaquer grave.

Je sais bien que je suis pieds et poings liés avec ma banque pendant très longtemps. Mais, au moins, je suis propriétaire, j'ai un patrimoine.

fort heureusement, nous sommes tombés sur une agence très sympa qui s'est vraiment démenée pour nous. Conclusion: on a trouvé une maison de ville de 100 m² hors combles aménagés, sur 200 m² de terrain, pour 238K¤. Voui. Mais il faut rajouter:

Il n'y avait pas de possibilité de trouver un terrain hors-ville un peu plus grand et ensuite construire une maison de A à Z ou bien c'est un choix d'acheter directos une maison ?

Pour quelles raisons ? Coûts ? Prix du M2 inabordable ? Pas de terrains disponibles, ou trop loin en temps ou en km du lieu de travail ?

mais dans ma tête je me suis toujours dis que ça devait être plus valable d'acheter un terrain et de construire ensuite dessus la maison : tu peux ainsi optimiser les coûts de ta maison (maison plus petite mais mieux "agencée"... construire une partie de la maison au départ puis, les jours plus "heureux" venant, on la "finit"...).
Et puis surtout, tu la fais à ton idée.

Alors qu'acheter une maison toute faite, ça peut au final revenir aussi coûteux : rénovations & cie (on casse des murs, on aménage telle autre pièce)... non ?

Parce que je ne sais pas si je suis dans le vrai (yé souis novice dans cette affaire ), mais dans ma tête je me suis toujours dis que ça devait être plus valable d'acheter un terrain et de construire ensuite dessus la maison : tu peux ainsi optimiser les coûts de ta maison (maison plus petite mais mieux "agencée"... construire une partie de la maison au départ puis, les jours plus "heureux" venant, on la "finit"...)

Flambée de l'immobilier ??? Ce serait plutôt largement le contraire en ce moment...